주택담보대출을 조기에 상환한 것이

최고의 결정이었던 이유

저와 아내는 2013년에 41만 7천 달러짜리 30년 만기 고정금리 4.625% 주택담보대출을 받아 집을 샀습니다. 2020년에 예정보다 23년 일찍 대출금을 모두 갚아 약 25만 달러의 이자를 절약했습니다.

매달 대출금 상환 부담 없이 내 집을 소유한다는 건 엄청난 마음의 평화를 가져다줍니다. 대출금 걱정 없이 편안하게 잠을 잘 수 있다는 건 정말 큰 장점이죠. 제가 직장을 잃거나 주식 시장이 폭락하더라도, 어떤 상황이 닥치더라도 우리 집은 안전할 겁니다.

저희에게 효과가 있었던 방법이 모든 사람에게 적합한 것은 아니라는 점은 충분히 이해합니다. 그리고 이를 실현하기 위해 저희는 상당한 희생을 감수해야 했습니다. 하지만 만약 여러분이 이 방법을 시도해 볼 수 있다면, 편안한 수면 외에도 얻을 수 있는 이점은 다음과 같습니다.

$$숫자로 계산해 봅시다

절약액은 상당해 보이지만, 많은 금융 전문가들은 수학적으로 우리의 결정에 이의를 제기하며 4.625%라는 금리가 상대적으로 낮은 수준이라고 지적할 것입니다. 어떤 사람들은 주택담보대출을 조기에 상환하는 대신, 연평균 약 10%의 수익률을 기록해 온 주식 시장에 여유 자금을 투자했어야 했다고 말할 것입니다.

하지만 (상당히 큰) 마음의 평안 외에도, 투자 기회는 생각보다 훨씬 더 유리합니다. 이제 우리는 투자에 있어 더 많은 위험을 감수할 여력이 생겼다는 점을 생각해 보세요. 저와 아내는 40대 초반이고, 은퇴 자금은 100% 주식에 투자되어 있습니다. 일반적으로 주식 투자 비율은 나이를 뺀 100%, 또는 요즘 사람들의 수명이 길어졌으니 나이를 뺀 110% 정도가 적당하다고 합니다. 이 기준에 따르면, 주식에 60~70%를 투자하고 나머지는 채권이나 현금과 같은 안전한 투자 자산에 투자하는 것이 좋습니다.

하지만 주택담보대출을 모두 상환했기 때문에 다른 재정적인 위험 부담이 상당히 줄어들어, 더 위험하지만 (더 큰 수익을 기대하며) 주식 투자 비중을 늘려 과감하게 투자 할 수 있습니다. 주식 시장은 단기적으로는 본질적으로 위험하지만, 장기적으로는 역사적으로 높은 수익을 가져다줍니다. 오늘, 이번 달, 심지어 올해에는 주식 투자로 손실을 볼 수도 있지만, 10년 이상의 장기적인 관점에서 보면 거의 확실하게 수익을 낼 수 있습니다.

장기적인 이점 외에도, 주택담보대출이 없다는 것은 여행이나 아이들의 방과 후 활동과 같은 단기적인 기회에 더 자유롭게 돈을 쓸 수 있다는 것을 의미합니다. 만약 여전히 매달 상당한 주택담보대출금을 갚아야 했다면, 이 모든 것을 할 수 없었을 것입니다.

마지막으로, 주거가 안정적이기 때문에 비상 자금을 적게 모아도 충분하며, 그 돈을 다른 장단기 투자 기회에 활용할 수 있습니다. 일반적으로는 3~6개월치 생활비를 은행에 저축해 두라고 하지만, 매달 2,000달러가 넘는 주택담보대출 원리금 상환액이 없기 때문에 비상 자금으로 따로 마련해야 할 금액이 6,000달러에서 12,000달러 정도 줄어듭니다.

$$주택 소유의 숨겨진 비용은 여전히 ​​존재합니다.

물론 주거 비용에서 완전히 자유로운 건 아닙니다. 우선, 골칫거리인 재산세가 있죠. 저희는 재산세가 높은 뉴욕 교외 지역에 살고 있는데, 연간 약 2만 달러(월평균 약 1,667달러)를 내고 있습니다. 주택 보험료도 연간 약 2,800달러(월 233달러) 정도입니다. 그리고 피할 수 없는 유지 보수 비용도 있죠. 예를 들어, 이번 겨울에는 배관과 난방 수리에 수천 달러가 들었고, 건조기도 새로 사야 했습니다.

주택 소유에는 숨겨진 비용이 따르기 때문에 , 비록 모기지를 모두 갚았지만 주거 비용이 완전히 무료는 아닙니다. 하지만 모기지를 상환함으로써 매달 예산에 여유가 생겨 다른 주택 관련 비용을 감당할 수 있게 되었습니다. 만약 30년 만기 모기지를 유지했다면, 매달 원금과 이자로 2,144달러를 지불해야 하고, 재산세와 주택 보험료로 약 1,900달러를 추가로 내야 해서 총 주거 비용이 매달 약 4,000달러에 달했을 것입니다(유지보수 및 수리와 같은 변동 비용은 제외).

주택담보대출을 없애니 월 주택 관련 지출이 절반으로 줄었습니다. 마치 뉴욕시 근교에 살면서 남부나 중서부의 훨씬 저렴한 마을에서 내는 주택 비용으로 사는 것과 같습니다.

$$그렇다면 제가 어떻게 조기에 주택담보대출을 상환할 수 있었을까요?

다행히도 저희는 주택담보대출을 그렇게 빨리 갚을 수 있는 여건이 마련되었습니다. 결정적인 계기는 2017년 뱅크레이트(Bankrate)가 인수되면서 몇 년 치 스톡옵션 행사가 앞당겨진 것이었습니다. 저는 그 돈의 대부분을 주택담보대출 재조정 에 사용했습니다 .

재융자의 일종으로 잘 알려지지 않은 '재조정'을 통해, 대출 원금에 목돈을 납입하면 대출 기관은 기존 이자율로 남은 대출 기간 동안의 원금과 이자를 재산정합니다. 저는 25만 달러를 재조정에 투입하여 월 상환액을 1,400달러 줄였습니다. 절차는 간단하고 신속했습니다. 250달러의 일회성 수수료를 내고 간단한 서류를 작성하기만 하면 되었습니다.

반면, 재융자는 완전히 새로운 대출을 받는 것을 의미합니다. 주택담보대출 금리가 하락할 때 재융자를 통해 기존 대출금을 상환하고 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타 월 상환액을 줄일 수 있기 때문에 인기 있는 전략입니다.

저는 여러 가지 이유로 재촬영된 버전을 더 선호했습니다. 

• 실제로 2018년에 대출 재조정을 했을 때 금리가 원래 대출 금리보다 약간 높았습니다.

• 저는 30년짜리 대출이나 15년짜리 주택담보대출을 다시 시작하고 싶지 않았습니다. 

• 저는 재융자에 따르는 상당한 서류 작업, 마감 비용 , 감정 평가 수수료 또는 기타 복잡한 절차를  처리하고 싶지 않았습니다 .

2018년에는 주택담보대출금을 전액 상환할 만큼 충분한 돈이 없었지만, 대출 조건 변경으로 월 상환액이 줄어들 것이라는 점은 알고 있었습니다. 그리고 세금 환급이나 보너스를 받을 때마다 조금씩이라도 꾸준히 상환한다면 2~3년 안에 남은 원금을 갚을 수 있을 거라고 생각했습니다. 예를 들어, 현금 흐름이 허락할 때 추가로 납입 하거나 조건 변경으로 매달 1,400달러를 덜 낼 수 있게 되더라도 예전처럼 매달 일정 금액을 납부하는 방법도 고려했습니다.

$$우리는 남들처럼 살지 못했어요.

우리가 하지 않은 한 가지는 더 비싼 집으로 이사하지 않은 것입니다. 2013년에 집을 샀을 때보다 수입이 상당히 늘었습니다(물론, 아이가 둘이나 있으니 지출도 상당히 늘어났죠). 하지만 서류상으로는 훨씬 더 비싼 집을 살 수 있는 대출 자격이 충분했습니다.

우리는 유혹을 뿌리쳤습니다. 매달 주택담보대출금을 갚아야 하는 굴레에서 벗어났고, 다시는 그 굴레에 갇히고 싶지 않습니다. 우리는 진심으로 우리 집을 좋아하고, 지난 몇 년 동안 여러 가지 방식으로 집을 꾸며왔습니다. 최고급 동네에서 가장 화려한 집은 아니지만, 우리에게는 딱 맞는 집입니다.

$$주택담보대출 조기상환에 숨겨진 수학적 원리

예정보다 일찍 주택담보대출을 상환하고 싶다면, 이 선납 사례를 참고해 보세요 .

매년 매달 한 번만 더 납부해도 30년 만기 대출금을 24년 만기로 단축할 수 있습니다.

뱅크레이트에 따르면 현재 평균 금리인 6.44%의 고정 금리로 30년 동안 40만 달러를 빌렸다면 매달 원리금 상환액은 2,513달러입니다. 매년 원금에 2,513달러를 추가로 상환하면 대출금을 거의 6년 일찍 갚을 수 있고 이자도 약 11만 달러 절약할 수 있습니다. 놀라운 결과이며, 생각보다 어렵지 않게 실천할 수 있습니다.

2주마다 급여를 받는다면, 일 년에 두 달은 세 번 급여를 받게 됩니다. 이 돈을 일부 또는 전부를 주택담보대출 원금 상환에 사용하는 것을 고려해 보세요. 세금 환급금, 보너스, 선물 등 예상치 못한 여유 자금이 생겼다면 이를 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 부업 을 시작하는 것도 추가 수입을 늘리는 좋은 방법입니다. 또한, 지출을 줄이고 매달 받는 금액에서 저축액을 늘리는 방법도 효과적입니다.

$$결론적으로 말하자면

분명히 말씀드리지만, 주택담보대출을 예정보다 일찍 갚는 것은 사치입니다. 만약 신용카드 빚이 20% 이율이고 주택담보대출 이율이 6%라면, 여유 자금이 생기면 신용카드 빚을 갚는 데 쓰세요. 비상 자금이 턱없이 부족하다면, 30년 만기 대출을 조기 상환하기 전에 미래를 대비해 저축을 시작하는 것이 좋습니다.

하지만 지금이나 앞으로 여유 자금이 조금이라도 있다면, 주택담보대출을 미리 상환하는 것은 상당한 마음의 평안을 줄 뿐만 아니라 실질적인 재정적 이점도 제공합니다.